Airbnb, (ver)huurders en de VVE

De vastgoedmarkt doet het goed en particuliere appartement- en huiseigenaren pikken dan ook graag een graantje mee. Het snelle geld zit vooral in de toeristische verhuur.

De verhuur van de (eigen) woning aan recreanten is niet overal toegestaan. Als de recreanten ook nog eens overlast veroorzaken is toeristische verhuur niet zonder risico. Dat gold al voor een eigenaar, maar zoals uit een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam volgt kan het ook verstrekkende gevolgen hebben voor een huurder die onderverhuurt.

Strijd met woonbestemming zoals bestemd in splitsingsakte

Uit een uitspraak van 10 september 2013 van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2013:2857) volgde al dat de splitsingsakte in de weg kan staan aan het gebruik van een woonappartement als hotel c.q. bed & breakfast.
Als naar de uitleg van de splitsingsakte het gebruik als recreatiewoning in strijd is met de woonbestemming zoals vastgelegd in de splitsingsakte is zulk gebruik niet toegestaan. De VVE zorgde met een beroep op de splitsingsakte ervoor dat een eigenaar van een appartement zich diende te onthouden van recreatieverhuur.

Strijd met verbodsbepalingen

In een vergelijkbare zaak kwam de Rechtbank Amsterdam bij uitspraak van 29 oktober 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:9967) eveneens op grond van de overtreding van bepalingen in de splitsingsakte tot het oordeel dat de recreatieverhuur in dat geval niet was toegestaan. In die zaak kon de VVE bewijzen dat de recreatieverhuur (die overigens eveneens plaatsvond middels Airbnb) in strijd was met bepalingen in de splitsingsakte die zulk verhuur expliciet verbieden.
In dat geval was sprake van een specifieke verbodsbepaling in de splitsingsakte terzake van exploitatie als pension- of kamerverhuurbedrijf, en de rechtbank oordeelde dat Airbnb-activiteiten daaronder vallen.
De Rechtbank Amsterdam kwam kort daarna in een soortgelijk geval om dezelfde reden tot dezelfde conclusie (Rb Amsterdam, 14 januari 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:2120).

Onderverhuur

Naast eigenaren die met hun VVE in de problemen komen, komen echter ook huurders die onderverhuren nogal eens in de problemen door Airbnb-activiteiten. Spraakmakend in dat kader was een uitspraak vorig jaar van de Rechtbank Amsterdam van 30 mei 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:3568) waarin een huurster van een sociale huurwoning haar woning voor gemiddeld 2 dagen per maand via Airbnb onderverhuurde aan toeristen. Zij werd veroordeeld tot schadevergoeding jegens de verhuurder, welke vergoeding werd begroot op de geschatte winst die zij met de onrechtmatige onderverhuur had gemaakt.

Strijd met huurovereenkomst en risico’s VVE-verantwoordelijkheden

In een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 17 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:153 speelde het geval dat een huurder het appartement in strijd met de huurovereenkomst onderverhuurde (weer via Airbnb). De recreatiehuurders bezorgden de overige bewoners overlast. De VVE heeft de