Eigenaar door verjaring?

Het Kadaster registreert de omvang, grenzen en eigendom van onroerend goed. In de praktijk komt het nogal eens voor dat de situatie ter plaatse daarvan afwijkt. Bijvoorbeeld de eigenaar van een perceel heeft al heel lang een stuk van het buurperceel in gebruik en beschouwt zich inmiddels als eigenaar daarvan. Wanneer de eigenaar van dat buurperceel dat stuk terug wil, bijvoorbeeld omdat hij zijn perceel wil verkopen, ontstaat een conflict. Wie is nog of inmiddels eigenaar?

Die vraag wordt beantwoord aan de hand van het leerstuk van de verjaring. Er zijn twee soorten verjaring: verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) en bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW).

Van verkrijgende verjaring is sprake wanneer iemand andermans onroerende zaak (1) tien jaar in bezit heeft gehad (2) en te goeder trouw is. Dat is in de praktijk veel moeilijker dan het lijkt. Wanneer is sprake van het vereiste bezit? De wet definieert bezit als “het houden van een goed voor zichzelf”. Dat vereist het uitoefenen van de feitelijke macht alsof men eigenaar is, dus eigenmachtig en zonder overleg met of toestemming van een ander. Als bijvoorbeeld de buurman ooit toestemming heeft gegeven om het stuk te gebruiken, of dat heeft gedoogd, is er geen inbezitneming of bezit of in de zin van  verjaring. Of sprake is van het vereiste bezit wordt beoordeeld op grond van “de verkeersopvattingen” en uiterlijk waarneembare feitelijkheden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het geheel eigenmachtig omheinen en dat naar eigen inzicht bestraten, beplanten en gebruiken van het stuk grond. Dat bezit dient verder gedurende de hele verjaringstermijn ononderbroken en waarneembaar te zijn geweest.

Daarnaast moet de bezitter te goeder trouw zijn. Dat betekent dat hij zich als rechthebbende beschouwt en redelijkerwijs mocht beschouwen. Bij onroerend goed doet zich dat niet zo gauw voor. Iedereen kan immers in het Kadaster nakijken waar de kadastrale grens ligt en dus weten dat hij op andermans grond bezig is.

Dit alles moet worden bewezen door de partij die een beroep doet op verjaring. Dat levert in de praktijk nogal eens problemen op. Dergelijk bewijs kan geleverd worden bijvoorbeeld door getuigen (zoals buren), foto’s, facturen van de tuinaanleg e.d.

Als de bezitter niet te goeder trouw is geldt niet de verjaringstermijn van tien jaar, maar hoogstens die van twintig jaar. Dit vloeit voort uit de  bevrijdende verjaring. Bevrijdende verjaring houdt in dat de vordering van de oorspronkelijke eigenaar om het door de buurman in bezit genomen stuk grond terug te eisen, is verjaard. Een dergelijke vordering verjaart in twintig jaar. Op die manier kan dus ook een bezitter te kwader trouw eigenaar worden ,maar niet na tien jaar maar pas na twintig jaar.

Door verjaring verkregen eigendom kan via een notaris worden ingeschreven in het Kadaster. De feitelijke en juridische situatie zijn dan weer met elkaar in overeenstemming.