Huurkorting wegens corona (bedrijfssluiting)

Over de gevolgen van corona maatregelen, met name bedrijfssluiting in de horeca, is al veel geprocedeerd. De algemene lijn is dat de bedrijfssluiting aan te merken is als gebrek of onvoorziene omstandigheid, en dat huurder en verhuurder de pijn moeten delen door middel van een huurkorting, bijvoorbeeld fifty-fifty. Het betrof tot nu toe kort geding procedures (voorlopige maatregelen in een spoedprocedure), er is nu ook een vonnis van de kantonrechter Den Haag in een bodemprocedure.

Het geval
Uitbaters van een wegens corona op last van de overheid gesloten horecagelegenheid betaalden de contractueel overeengekomen huurprijs niet meer aan de verhuurder. De verhuurder vorderde volledige betaling, en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens huurachterstand. De huurders eisten daartegenover volledige vrijstelling van de huurbetalingsverplichting dan wel een korting op de verschuldigde huur voor de duur van de bedrijfssluiting. Dit omdat die sluiting aan te merken is als gebrek aan het gehuurde dan wel als onvoorziene omstandigheid.

Geen ontbinding wegens huurachterstand
De rechter oordeelde om te beginnen dat de inmiddels ontstane huurachterstand (twee maanden) niet zodanig ernstig was dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. (NB dat oordeel zou bij een grotere huurachterstand wel eens anders uit kunnen vallen).

Gebrek
Verder was de rechter het eens met de huurders dat de sluiting is aan te merken als een gebrek waardoor het gehuurde aan de huurders niet het genot verschaft dat zij mogen verwachten, en dat dit niet aan de huurder is toe te rekenen. Dat het ook niet aan de verhuurder is toe te rekenen maakt daarbij niet uit. Ook het feit dat in de algemene voorwaarden huurvermindering wegens een gebrek is uitgesloten, helpt de verhuurder niet.

Onvoorziene omstandigheid
Ook het beroep van huurders op een onvoorziene omstandigheden treft doel. Bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben partijen immers de coronacrisis en de sluiting niet voorzien. Dat is een  fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De verhuurder mag dan in redelijkheid niet ongewijzigde instandhouding en nakoming van de huurovereenkomst verlangen.

Geen huurvrijstelling maar verdeling nadeel; onderbouwing
Andersom is het ook niet redelijk dat de huurder helemaal niets meer wil betalen. Het financiële nadeel moet tussen partijen worden verdeeld. Die verdeling wordt door de rechter vastgesteld aan de hand van de door huurder verstrekte informatie over de omzet, kosten en ontvangen steunmaatregelen. Over de periode van volledige sluiting wordt de huur gekort met 50%, en over de periode dat de horecagelegenheid wel open mocht zijn maar beperkende maatregelen golden, met 25%.

Verlaagde huurachterstand betalen, geen boete en kosten
De huurders worden veroordeeld tot betaling van de met inachtneming van die korting percentages herberekende huurachterstand. De door de verhuurder ook gevorderde boete wegens de huurachterstand wordt door de rechter gematigd tot nihil. Ook de proceskosten worden gedeeld.

Conclusie
Huurders hebben in geval van coronasluiting niet automatisch recht op huurvrijstelling of huurkorting. Eigenmachtig stoppen met betalen is riskant want huurachterstand kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Wel kunnen huurders met een goede financiële onderbouwing aanspraak maken op een aan de omzetvermindering gerelateerde huurkorting. Huurders moeten dit tijdig, voordat de huurachterstand te veel oploopt, aankaarten bij de verhuurder en zo nodig bij de rechter.

Over Mr. A. de Groot

Axel de Groot is gespecialiseerd in faillissementsrecht, ondernemingsrecht, vastgoedrecht en huurrecht. In 1985 is Axel de Groot beëdigd als advocaat na een studie Nederlands recht aan de Rijksuniversiteit Groningen.

Bekijk profiel
Kantoor Alkmaar 072-5744409
E-mail a.de.groot@tangerboddaert.nl

Heeft u een kwestie of een vraag?

Bel 06 – 528 659 02 of laat uw gegevens achter