HomeNieuwsDe intentieovereenkomst en het afbreken van onderhandelingen

De intentieovereenkomst en het afbreken van onderhandelingen


In het Nederlandse recht mogen onderhandelingen in beginsel worden afgebroken zonder dat daardoor schadevergoeding verschuldigd is. Er zijn echter situaties waarbij het afbreken van een onderhandeling zonder consequenties niet mogelijk is.

Precontractuele fase en de goede trouw

Onderhandelingen vinden plaats tijdens de zogenaamde precontractuele fase. Het is de fase die voorafgaat aan het daadwerkelijk sluiten van de overeenkomst. Al in 1957 heeft de Hoge Raad (Baris/Riezenkamp) geoordeeld dat:

door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst komen partijen tot elkaar te staan in een bijzondere, door de goede trouw beheerste, rechtsverhouding, meebrengende dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij.”

De precontractuele fase is een door de redelijkheid en billijkheid (goede trouw) beheerste betrekking of verhouding. De onderhandelingspartijen moeten in de precontractuele fase bij het bepalen van hun eigen gedrag de gerechtsvaardigde belangen van de wederpartij mee laten wegen.

 

Aansprakelijkheid in verband met het afbreken van onderhandelingen

Wanneer in de precontractuele fase de onderhandelingen afgebroken worden, rijst de vraag of de afbrekende partij aansprakelijk gesteld kan worden voor de door de wederpartij, door het afbreken van de onderhandelingen, geleden schade. Het arrest Plas/Valburg heeft geleid tot de ontwikkeling van de driefasenleer en is daarmee toonaangevend op het gebied van het leerstuk van de precontractuele aansprakelijkheid.

– in de eerste fase staat het partijen vrij om de onderhandelingen af te breken;
– in de tweede fase is afbreken geoorloofd, maar leidt dat wel tot schadeplichtigheid ter zake van de door de wederpartij in het kader van de onderhandelingen gemaakte kosten (het negatief contractsbelang);
– in de derde fase verkeren partijen in een stadium dat afbreken niet meer geoorloofd is. De afbrekende partij moet niet alleen de kosten en schaden van de wederpartij vergoeden, maar in sommige gevallen zelfs de gederfde winst (het positief contractsbelang).
De Hoge Raad heeft nadien belangrijke arresten gewezen waarin de nodige verfijningen en beperkingen zijn aangebracht op de precontractuele aansprakelijkheid. Zo heeft de Hoge Raad in het arrest CBB/JPO benadrukt dat:

ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.

Uit het arrest volgt dat er een ‘strenge en tot terughoudendheid nopende’ maatstaf moet worden aangelegd bij de beoordeling of er sprake is van de aanwezigheid van het gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen en de hieruit voortvloeiende schadevergoedingsplicht. Er is dus niet snel sprake van een situatie waarin een partij erop mocht vertrouwen dat enigerlei overeenkomst tot stand zou komen.

Verder oordeelde de Hoge Raad dat wanneer het gaat om andere omstandigheden van het geval die het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar maken, deze omstandigheden ‘heel bijzonder’ moeten zijn.

 

Het voorkomen van ongewenste consequenties van het afbreken van onderhandelingen

Zowel in de jurisprudentie als in de literatuur staat het uitgangpunt van de contractsvrijheid voorop. Om ongewenste consequenties van het afbreken van onderhandelingen, zoveel als mogelijk, te voorkomen, kan er voor worden gekozen om de rechtsverhouding in de precontractuele fase in een overeenkomst te regelen, vaak aangeduid met ‘intentieovereenkomst’, ‘letter of intent’, ‘memorandum of understanding’ of ‘term sheet’.

In deze overeenkomsten kunnen afspraken worden opgenomen omtrent de grenzen waarbinnen partijen verplicht zijn om met elkaar te onderhandelen, wanneer tussen partijen een overeenkomst bestaat, de voorbehouden op grond waarvan een partij onderhandelingen mag afbreken, de hoogte van de eventuele te betalen kosten- en of schadevergoedingen bij afbreken onderhandelingen etc.

Net als bij iedere contractuele bepaling, moet de betekenis van bepalingen in een intentieovereenkomst worden vastgesteld aan de hand van de uitleg daarvan. Daarbij neemt de Hoge Raad het Haviltex‑criterium als uitgangspunt:

“de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.”

Het is dus van belang dat de intentieovereenkomst voor de betrokken partijen duidelijke en heldere afspraken bevat met betrekking tot (het afbreken van) de onderhandelingen.

 

Het belang van de intentieovereenkomst (Lloyd Hotel)

Recent heeft de Rechtbank Amsterdam een vonnis gewezen in een zaak tussen Vastgoedbedrijf De Key en Nitsba waarin de inhoud van de intentieovereenkomst een doorslaggevende rol speelde (ECLI:NL:RBAMS:2015:6458).

Partijen hebben voorafgaand aan de onderhandelingen over de verkoop van het Lloyd Hotel in Amsterdam een niet-bindende en niet-exclusieve intentieovereenkomst laten opstellen waaruit overduidelijk blijkt dat zij beiden maximale vrijheid wilden om te onderhandelen. Op die basis zijn De Key en Nitsba met elkaar in onderhandeling getreden.

Gedurende de onderhandelingen met Nitsba heeft De Key overeenstemming bereikt met een derde over de verkoop van het hotel, waarna De Key de onderhandelingen met Nitsba heeft afgebroken. De vraag in deze procedure was of tussen De Key en Nitsba reeds een koopovereenkomst tot stand was gekomen, dan wel of de onderhandelingen onrechtmatig zouden zijn afgebroken door De Key.

De rechtbank oordeelde dat het gelet op de tekst van de intentieovereenkomst de expliciete bedoeling van partijen was om zonder enige wederzijdse verplichting over de verkoop van het hotel met elkaar te onderhandelen. Pas als er definitieve overeenstemming tussen partijen is, zijn partijen gebonden. Van definitieve overeenstemming tussen partijen was in dit geval echter nog geen sprake.

Daarbij was de intentieovereenkomst zodanig ingericht (niet bindend en niet exclusief) dat De Key gerechtvaardigd was de onderhandelingen met Nitsba af te breken. De aanspraak van Nitsba op schadevergoeding wegens het ontijdig afbreken van de onderhandelingen is eveneens afgewezen.

 

Conclusie

De intentieovereenkomst is een handig gezichtspunt voor de rechter om vast te stellen welke afspraken partijen hebben gemaakt en kan van groot belang zijn voor de beantwoording van de vraag of de onderhandelingen mochten worden afgebroken.

Mocht u naar aanleiding van deze blog nog vragen hebben, of nader advies wensen, dan bent u bij Tanger Advocaten aan het juiste adres.

Neem contact op met één van onze vestigingen om in contact te komen met één van onze 24 gespecialiseerde advocaten en/of om een intakegesprek in te plannen.

 
Contact opnemen


Over Mr. M. de Waal

Martijn is partner ondernemingsrecht. Hij adviseert bij fusies en overnames, private equity transacties, venture capital investeringen, joint ventures en andere samenwerkingsverbanden. Voorts ... Lees meer >

Kantoor Velsen-Zuid 0255-547800
Rechtstreeks 0255-547822
E-mail m.de.waal@tanger.nl


Ook interessant