De ouderdomsclausule: Beroep op non-conformiteit snijdt geen hout!

In een recente procedure in kort geding had de koper van een oude woning uit het jaar 1900 de vernietiging, dan wel ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd. De koper voerde aan dat verkopers hun mededelingsplicht hadden geschonden en dat er sprake was van non-conformiteit, omdat er sprake van funderingsproblematiek zou zijn en de woning volgens de koper zou zijn aangetast door houtworm.

Achtergrond

Volgens de koper moeten de verkopers kennis hebben gehad van de gebreken. In de koopovereenkomst is zowel een ouderdomsclausule opgenomen als een bepaling waarin is vermeld dat de algehele staat van de woning zeer slecht is. Bovendien hebben verkopers een vragenlijst ingevuld over de staat van de woning.

Non-conformiteit: beantwoordt de woning aan de overeenkomst?

De voorzieningenrechter stond voor beantwoording van de vraag of de vermeende gebreken met zich meebrengen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Bezat de woning de eigenschappen die de koper mocht verwachten, gelet op de aard van de overeenkomst en de mededelingen van de verkopers over de woning?

De koper stelt dat zij niet was overgegaan tot het sluiten van de overeenkomst, als zij naar behoren was geïnformeerd. De verkopers verwijzen naar de bepaling waarin is opgenomen dat de algehele staat van de woning zeer slecht is en daarnaast hebben zij verwezen naar de ouderdomsclausule, waarin expliciet de fundering wordt genoemd. Bovendien is in die clausule eveneens vermeld dat de koper geen bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren en desondanks heeft verklaard dat de woning de eigenschappen bezit die zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter oordeelt dat de gebreken in beginsel voor rekening van koper blijven. Dit is slechts anders indien blijkt dat verkopers opzettelijk informatie hebben achtergehouden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat voorshands niet aannemelijk is dat daarvan sprake is.

Een omstandigheid die meespeelt, is dat koper blijkens een uittreksel uit het Kadaster een uitgebreide vastgoedportefeuille bezit en dat van haar mocht worden verwacht dat zij voldoende kennis en kunde bezit als het om vastgoedtransacties gaat. Het had op haar weg gelegen om een bouwkundige keuring te verrichten.

In dit specifieke geval komt de voorzieningenrechter dus tot het oordeel dat de ouderdomsclausule aan de koper kan worden tegengeworpen. Voor wat betreft de houtworm, hebben de verkopers gemotiveerd betwist dat zij hiervan wisten. In de vragenlijst is melding gemaakt van gebreken aan de vloerconstructie. Gelet daarop moest de koper er rekening mee houden dat de vloeren (al dan niet vanwege houtworm) aan vervanging toe waren. De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat de gegeven omstandigheden onvoldoende zijn om vernietiging/ontbinding van de koopovereenkomst te rechtvaardigen.

—-

Heeft u vragen over de aansprakelijkheid voor gebreken na aanschaf van een woning, of over andere aspecten van het verbintenissen- en vastgoedrecht? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.

Neem direct contact op