Huurder failliet, wat te doen?
Positie verhuurder
Indien uw huurder failliet is verklaard, geldt op grond van Art. 39 Faillissementswet dat zowel de curator en u als verhuurder de huur tussentijds kunnen opzeggen.
Een opzegging moet wel plaatsvinden conform de vereisten die voortvloeien uit de huurovereenkomst en met inachtneming van een opzegtermijn, waarbij een termijn van drie maanden in elk geval voldoende wordt geacht.
De verschuldigde huur over deze opzegtermijn, vanaf datum faillissement, wordt aangemerkt als zogenaamde boedelschuld en staat daarmee hoog in de rangorde van de aangemelde schuldvorderingen.
De onbetaalde huurtermijnen die betrekking hebben op de periode tot datum faillissement dienen bij de curator (ter verificatie) te worden aangemeld. Deze vorderingen betreffen (slechts) zogenaamde concurrente vorderingen.
Feitelijk staat u als verhuurder samen met de andere concurrente crediteuren – voor dit deel van uw vordering – achteraan in de rij.
Vanzelfsprekend mag u een eventueel verkregen bankgarantie, of waarborgsom wel verrekenen met deze onbetaalde huurtermijnen.
Hoewel dit een “schot voor open doel is”, doet u er als verhuurder dan ook goed aan om een eventuele huurschuld nimmer op te laten lopen, tot een bedrag dat groter is dan de door uw huurder afgegeven waarborgsom, of bankgarantie.
Roerende zaken
Tot enige tijd geleden was onduidelijk of Art. 39 Fw alleen zag op de huur van onroerende zaken, of mogelijkerwijs eveneens ook op roerende zaken
In het arrest van 9 januari 2015 heeft de Hoge Raad hier echter duidelijk over bepaald dat Art. 39 Fw ook van toepassing is op roerende zaken.
In het geval u roerende zaken heeft verhuurd aan een gefailleerd bedrijf, kan dit arrest grote gevolgen hebben voor uw rechtspositie, daarbij in het bijzonder met betrekking tot de kwalificatie van uw vordering na datum faillissement.
Een belangrijke factor daarbij is dat de wijze van beëindiging van de huurovereenkomst in het faillissement grote gevolgen kan hebben voor enerzijds de omvang van uw (schade)vordering in het faillissement en anderzijds de rang van uw vordering in het faillissement.
Een verhuurder doet er dan ook goed aan om (vooraf) de afweging te maken of hij gebaat is bij een boedelschuld inzake faillissementssituatie van de huurder, dan wel of hij gebaat is bij snelle terugname van de verhuurde zaken.
Onderhuur door curator
Als verhuurder van een gefailleerde huurder is het belangrijk om ook op andere zaken alert te zijn, gedurende de afhandeling van het faillissement. Zo is het niet ongebruikelijk dat de curator het gehuurde na datum faillissement “onderverhuurt” aan een derde. Meestal gebeurt dit in het kader van een beoogde doorstart.
In het arrest van 9 november 2018 heeft de Hoge Raad echter geoordeeld dat een dergelijke onderhuur aan een derde helemaal niet is toegestaan, indien de verhuurder daarmee niet heeft ingestemd, er daarbij van uitgaande de huurovereenkomst (of de algemene bepalingen die daarop van toepassing zijn) een verbod op onderhuur bevat.
In onderhavig arrest is zelfs geoordeeld dat de curator persoonlijk (pro se) aansprakelijk was voor de schade van de verhuurder:
“Naar het oordeel van het hof is het handelen van de curator onder de hiervoor genoemde omstandigheden dermate onzorgvuldig en zo ongebruikelijk, dat de curator het onjuiste van haar handelen moet hebben ingezien, althans redelijkerwijze behoorde in te zien, zodat haar een persoonlijk verwijt van dit onzorgvuldig handelen kan worden gemaakt.”
De oplevering
Als verhuurder mag u verlangen dat de curator (binnen de geldende opzegtermijn) de zaken welke tot de boedel behoren uit het gehuurde verwijdert. Doordat deze verplichting op de curator rust, kan het niet nakomen daarvan tot een boedelschuld leiden.
Voor schade aan het gehuurde gold tot het arrest van de Hoge Raad d.d. 19 april 2013 eveneens dat deze als boedelschuld kwalificeerde.
In voornoemd arrest heeft de Hoge Raad echter vastgesteld dat de verplichting om aan het gehuurde ontstane schade te herstellen, niet (langer) als boedelschuld kwalificeert. Dit geldt tevens voor het herstellen van aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan het pand.
In dergelijke gevallen kwalificeert de (mogelijke) schade van de verhuurder slechts als een concurrente vordering in het faillissement, hetgeen enkel anders is indien de schade is ontstaan door het handelen van de curator. Denk daarbij bijvoorbeeld aan ontstane schade gedurende de ontruiming van een door de curator ingeschakelde derde (zoals een door de curator ingeschakeld veilingbureau).
————————————————————————————————————————–
Resumerend heeft u als verhuurder van een gefailleerde huurder veelal meer rechten en mogelijkheden dan dat u mogelijk vermoedt.
Mocht u als verhuurder geconfronteerd worden met een faillissement van uw huurder, dan kunnen de specialisten van Tanger Advocaten u adviseren over uw rechten en mogelijkheden. Of nog beter: laat u vooraf bij het opstellen van een huurovereenkomst binnen zeer kort tijdsbestek door één van onze specialisten adviseren, hetgeen voor u in de toekomst veel schade kan besparen.
Deze blog is geschreven door Marco van Voorbergen. Als financieel analist in insolventiezaken en overnames is hij uitstekend bekend met het faillissements- en ondernemingsrecht. Marco staat veelal als rechterhand de drie curatoren van Tanger Advocaten bij, in de faillissementen waarin zij door de rechtbank tot curator worden benoemd.
Wilt u meer informatie over de uw positie als verhuurder in het voorkomende geval dat uw huurder failleert, of heeft u vragen over andere aan het insolventierecht gerelateerde onderwerpen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met Marco van Voorbergen, of één van onze gespecialiseerde collega’s.
