Woningonttrekking is geen stedenbouwkundig argument

Gemeente Haarlem teruggefloten: woningonttrekking is geen reden om vergunning te weigeren

Stel: u wilt twee naast elkaar gelegen woningen samenvoegen tot één huis. Van buiten verandert er niets — de gevels blijven precies zoals ze zijn. Toch weigert de gemeente de vergunning, omdat er een woning “verloren gaat”. Mag dat zomaar?

Nee, oordeelde de rechtbank. En die uitspraak is belangrijk voor iedereen die te maken heeft met een geweigerde omgevingsvergunning om oneigenlijke redenen.

Wat was er aan de hand?

De eigenaren van twee monumentale panden in Haarlem wilden hun woningen inpandig samenvoegen tot één woning. Inpandig betekent: alleen van binnen. De voorgevels bleven volledig ongewijzigd. Van buiten was er dus helemaal niets te zien.

De gemeente Haarlem weigerde de vergunning. De argumenten: de samenvoeging zou leiden tot “woningonttrekking” — er verdwijnt immers één woning uit de voorraad — en het karakter van de straat zou veranderen.

Frank Horstman procedeerde namens de eigenaren en won. Op 21 januari 2026 vernietigde de Rechtbank Noord-Holland het weigeringsbesluit van de gemeente (ECLI:NL:RBNHO:2026:534).

Twee verschillende werelden: stedenbouw en volkshuisvesting

De kern van de zaak draait om een onderscheid dat voor niet-juristen misschien wat technisch klinkt, maar in de praktijk heel concreet is: de gemeente gebruikte een oneigenlijk argument om een omgevingsvergunning te weigeren.

Bij een omgevingsvergunning voor een bouwplan toetst de gemeente aan stedenbouwkundige criteria. Dat gaat over ruimtelijke kwaliteit: past het bouwplan in de omgeving, klopt de bebouwingsstructuur, past het in het straatbeeld? Dát zijn de vragen die een stedenbouwkundige mag beantwoorden.

Woningonttrekking — het verdwijnen van een woning uit de beschikbare woningvoorraad — is iets heel anders. Dat is een volkshuisvestelijk belang. Wie de woningvoorraad wil beschermen, moet daarvoor een ander instrument inzetten: de huisvestingsverordening. Dat is een apart gemeentelijke bevoegdheid, vastgesteld door de gemeenteraad, met eigen regels en een eigen procedure.

De rechtbank oordeelt in ECLI:NL:RBNHO:2026:534 dat de gemeente deze twee werelden door elkaar heeft gehaald. Woningonttrekking is geen stedenbouwkundig argument. Door het toch als zodanig te gebruiken, heeft de gemeente buiten haar bevoegdheid gehandeld bij de beoordeling van de omgevingsvergunning.

En het straatbeeld dan?

Het tweede argument van de gemeente — dat het karakter van de straat zou veranderen — houdt evenmin stand. De rechtbank stelt in ECLI:NL:RBNHO:2026:534 vast: als de voorgevels ongewijzigd blijven en het uitsluitend om een inpandige ingreep gaat, kan er simpelweg geen sprake zijn van een aantasting van het straatbeeld. Wat van buiten niet te zien is, kan het straatbeeld niet aantasten. Ook dit argument draagt de weigering dus niet.

De gemeente moet opnieuw beslissen

Omdat de gemeente haar weigeringsbesluit had gebaseerd op argumenten die er niet thuishoren, concludeert de rechtbank dat het besluit onvoldoende is gemotiveerd. Het besluit wordt vernietigd. De gemeente moet opnieuw beslissen — en ditmaal met een motivering die wél aansluit op de juiste regels.

Wat betekent dit voor u?

Deze uitspraak is relevant voor iedereen die een omgevingsvergunning heeft aangevraagd en een weigering heeft ontvangen. Gemeenten zijn verplicht om hun weigeringsbesluit te onderbouwen met argumenten die passen bij de juiste regels. Volkshuisvestelijke overwegingen — zoals het beheren van de woningvoorraad — horen daar niet bij, tenzij de gemeente daarvoor een aparte wettelijke basis heeft, zoals een huisvestingsverordening.

Krijgt u een vergunning geweigerd? Dan loont het altijd om kritisch te kijken naar de motivering. Zijn de aangevoerde argumenten wel echt ruimtelijk van aard? Of worden er belangen door elkaar gehaald die in verschillende kaders thuishoren?

Advies nodig?

Frank Horstman is advocaat bestuursrecht en omgevingsrecht bij Tanger Advocaten en procedeert regelmatig over omgevingsvergunningen en ruimtelijke ordening. Heeft u te maken met een geweigerde omgevingsvergunning of wilt u toetsen of een (gemeentelijk) besluit juridisch houdbaar is? Neem gerust contact op.