Pas op voor boetes bij vakantieverhuur tweede woning

Verhuur van tweede woning

Het verhuren van je woning aan toeristen, al dan niet via Airbnb, booking.com of dergelijke aanbieders, is hot. Iedereen kan het, steeds meer particulieren doen het, maar let op: niet iedereen mag het ook. Als een ruimte is bestemd als woning, dan mag die ruimte in beginsel ook uitsluitend als woonruimte worden gebruikt, niet als pension of hotel.

Geldt dat ook voor een tweede woning? Een tweede woning staat per definitie enige tijd in het jaar leeg. Als je die tweede woning af en toe aan toeristen verhuurt voor een extra zakcentje, dan zal toch niet meteen sprake zijn van onttrekking van woonruimte?

Onttrekken aan de woonruimtevoorraad

Dat is dus wel het geval. De eigenaar van een tweede woning in Amsterdam stelde deze vraag onlangs aan de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). De eigenaar verhuurde zijn tweede woning af toe via www.booking.com aan toeristen. De gemeente legde aan hem een bestuurlijke boete van € 12.000 op, omdat de verhuurder zonder onttrekkingsvergunning woonruimte aan de woonruimtevoorraad onttrok.[1]

De eigenaar van de woning meende dat incidentele vakantieverhuur geen invloed heeft op de status van de tweede woning als woning en dat incidentele vakantieverhuur niet uitsluit dat de woning mede als woning wordt gebruikt. Met zijn op zich navolgbare betoog, miskent de verhuurder helaas vaste rechtspraak, waarin is bepaald dat het voor onttrekking van woningruimte niet uitmaakt of die onttrekking incidenteel of structureel is.[2] Onttrekking is onttrekking en in beginsel is dit alleen met een onttrekkingsvergunning legaal. Dit geldt overigens zelfs als de woning te koop staat en gedurende die periode tussendoor toeristisch wordt verhuurd.[3]

Effect van verhuur op de woonomgeving

De eigenaar van de woning van de tweede woning in Amsterdam wierp als tweede argument tegen de boete nog op dat verhuurders van een tweede woning ongelijk worden behandeld ten opzichte van een verhuurder die hoofdverblijf heeft in de woning die hij verhuurt. Hij maakt daarbij de (overigens vaker gehoorde) opmerking dat, voor zover dit onderscheid wordt gemaakt op de grond dat een hoofdbewoner die zijn woning verhuurt een betere sociale binding heeft met de buurt dan een verhuurder van een tweede woning, dit niet meer dan een onterechte aanname is. De sociale binding met de buurt is afhankelijk van de persoon van de verhuurder en niet van het feit of hij al dan niet hoofdverblijf houdt in de verhuurde woning. Een verhuurder die elders hoofdverblijf heeft kan niettemin goed aanspreekbaar zijn voor de buurt, bijvoorbeeld in geval van overlast door huurders.

De hoogste bestuursrechter ziet dit anders. Een woningeigenaar die zijn eigen (d.w.z.) eerste woning toeristisch verhuurt kan redelijkerwijs worden geacht een groter eigen belang te hebben bij de beperking van effecten van vakantieverhuur op de leefomgeving dan wanneer het gaat om verhuur van een tweede woning, aldus de ABRvS.

Voorkom boetes

Kort en goed: onttrekking van woonruimte zonder daartoe strekkende vergunning is altijd illegaal. Dat betekent niet dat vakantieverhuur van een tweede woning per definitie uitgesloten is. Het is alleen van belang om van tevoren goed uit te zoeken waar u op moet letten en wat u daarvoor eventueel moet doen. Dit om hoge boetes te voorkomen.

Gemeentelijk beleid

Gemeenten hebben een grote volkshuisvestingsopgave. Alleen al binnen de zogenaamde Metropoolregio Amsterdam (grofweg het gebied rondom Amsterdam van Lelystad tot Hillegom en van Utrecht tot Zandvoort) wordt gerekend op een groeiende woningbehoefte van ongeveer 230.000 woningen tot 2040.

Gemeenten zetten de aanpak van de toenemende vraag naar woonruimte dan ook hoog op de politieke agenda. Naast de bouw van nieuwe woningen zal om die reden de komende jaren vele malen strenger worden gehandhaafd op illegale vakantieverhuur. Onderschat de consequenties van ongeoorloofde vakantieverhuur dus niet, maar laat u liever van tevoren hierover adviseren.

Heeft u vragen over de verhuur van uw woning, of over de bestuursrechtelijke aspecten van die verhuur. Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.

[1] ABRvS 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2307.

[2] ABRvS 14 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3155, r.o. 3.1; zie meer recent: ABRvS 22 november 2017, ECLI:NL:RVS:2017:3205, r.o. 5.2.

[3] ABRvS 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:649, r.o. 2.3.

Neem direct contact op