Coronacrisis en huurkorting: verdeling huurprijs over huurder en verhuurder

De coronacrisis en uitvoering van beperkende overheidsmaatregelen – waaronder de gedwongen sluiting van horecabedrijven – hebben geleid tot een forse verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Een groot deel van de inkomsten van huurder is komen te vervallen doordat exploitatie zo goed als onmogelijk is geworden. Niettemin lopen vaste lasten, zoals huur, in de meeste gevallen onverminderd door.

De scheve verhouding zit hem dan in het volgende: de exploitant betaalt een huurprijs voor het gebruik van de bedrijfsruimte ten behoeve van de exploitatie van de horecaonderneming, terwijl de verhuurder hem dat genot (tijdelijk) niet kan verschaffen. Hoewel verhuurder van de sluiting geen verwijt kan worden gemaakt is het nog maar de vraag of volledige huurbetaling onder deze omstandigheden, redelijk is.

In een blog van december 2020 hebben wij al uitgebreid aandacht besteed aan deze aan de coronacrisis  gerelateerde jurisprudentie waarbij huurders een beroep doen op vermindering van de huurprijs, daar waar verhuurders onverkort huurbetaling verlangen. Op basis hiervan kan voorzichtig worden geconcludeerd dat de pijn zoveel mogelijk tussen huurder en verhuurder wordt verdeeld waarbij de sterkste schouders de zwaarste lasten lijken te dragen. Deze rechtspraak ziet zonder uitzondering op tijdelijke (spoedeisende) maatregelen zoals door een voorzieningenrechter in kort geding gewezen.

Het was nog even afwachten maar op 21 januari 2021 is het eerste vonnis in een bodemprocedure gewezen, en wel door de kantonrechter van de rechtbank Den Haag. Deze uitspraak sluit aan op de lijn zoals die in kort geding al is uitgezet, maar in tegenstelling tot die rechtspraak betreft deze beslissing (dus) geen ordemaatregel. Dit vonnis zal daarom zeker richting geven bij de behandeling van dergelijke vraagstukken in het vervolg, waarbij het in de kern gaat om de vraag of huurder in verband met de coronacrisis en de gevolgen daarvan, gehouden is tot betaling van de volledige huur. Voor de bepaling van de positie van huurder én verhuurder lichten wij deze uitspraak dan ook graag toe.

Het vonnis van 21 januari 2021 nader toegelicht: herstel van de balans door wijziging van de overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden

De kantonrechter is van oordeel dat de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst en dat deze van dien aard is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou verlangen.

Bij de vraag hoe een en ander weer in balans kan worden gebracht, weegt de kantonrechter enerzijds mee dat verhuurder de bedrijfsruimte weliswaar feitelijk beschikbaar kan stellen aan huurder, maar dat deze beschikbaarstelling voor huurder iedere zin verloren heeft omdat deze niet, of althans niet naar volle omvang, kan worden geëxploiteerd. Aan de andere kant vindt de kantonrechter het ook wat onredelijk om vanwege deze omstandigheden, dan maar de gehele betalingsverplichting van huurder terzijde te schuiven. De kantonrechter vervolgt dan ook dat nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van deze onvoorziene omstandigheden, het in beginsel voor de hand ligt om het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is, tussen partijen te verdelen. In zoverre wordt de eis van huurder tot wijziging van de huurovereenkomst dan ook toegewezen.

Op basis van de door huurder aangeleverde informatie (onder andere jaarrekeningen) acht de kantonrechter dat in dit geval voldoende is komen vast te staan dat gedurende de verplichte sluitingsperioden en de periode waarin huurder weliswaar geopend was maar te maken had met beperkende maatregelen, een groot deel van de inkomsten van huurder is komen te vervallen terwijl vaste lasten doorlopen. Ook heeft huurder in dit geval voldoende kunnen onderbouwen dat de overheidssteun niet toereikend is gebleken om de volledige huur te kunnen betalen (en welke steun bovendien ook op andere vaste lasten ziet).

Verdeelsleutel huur over huurder en verhuurder

In het geval van aantoonbaar omzetverlies als gevolg van de coronacrisis, of althans onder de omstandigheden van dat specifieke geval, heeft de kantonrechter geoordeeld dat de gevolgen van de coronacrisis:

1. gelijkelijk over partijen worden verdeeld gedurende de periode dat de exploitatie geheel moet worden gestaakt en
2. dat de huur in de periode dat de exploitatie onder beperkte voorwaarden doorgang kan vinden 75% voor rekening van huurder komt.

Aldus hanteert de kantonrechter –  in dit geval –  met terugwerkende kracht de volgende verdeelsleutel:

• over de periode van 15 maart 2020 t/m 31 mei 2020 is huurder 50% van de huurprijs verschuldigd;
• over de periode van 1 juni 2020 t/m 28 september 2020 ontvangt huurder geen korting;
• over de periode van 29 september 2020 tot en met 14 oktober 2020 is huurder 75% van de huurprijs verschuldigd;
• vanaf 15 oktober 2020 tot de opheffing van de sluitingsmaatregel is huurder 50% van de huurprijs verschuldigd.

Zoals aangegeven verwachten wij dat deze uitspraak zeker richting zal geven bij de beantwoording van de vraag of de exploitant tijdens de coronacrisis gehouden is tot volledige betaling van de huur. Evengoed zal maatwerk – mede indachtig de eerdere jurisprudentie in kort geding op dit punt –in veel gevallen nog steeds nodig blijken. In het vervolg op deze blog wordt hierop nader ingegaan.

Heeft u vragen over uw mogelijkheden om een huurkorting te bedingen of vraagt uw huurder u om een huurprijsvermindering? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Kevin Stephan, Romana le Roy of Frank Horstman.