EXONEREREN VS. DEROGEREN

Het komt geregeld voor dat er door verkopers wordt geprobeerd om de wettelijke garantie bij overeenkomsten van woningen te beperken of weg te werken door middel van clausules: ‘as is, where is’, ‘niet-zelfbewoning’ of een ouderdomsclausule. Maar kan een verkoper zich altijd achter zo’n clausule ‘verstoppen’ en staat een koper dan met lege handen? Het is immers afgesproken…

Hoe werkt het en wat is het?

Het betreft hier het verbintenissenrecht, waarbij de redelijkheid en billijkheid een belangrijke rol spelen. Als uitgangspunt geldt het beginsel van contractsvrijheid: eenieder is vrij om te contracteren met wie hij wil en partijen mogen in beginsel zelf bepalen wat zij met elkaar afspreken. In sommige gevallen verdient de zwakkere contractspartij evenwel bescherming tegen de sterkere. Daarom stelt de wetgever grenzen aan wat partijen met elkaar mogen afspreken.

Exonereren
Wat is exoneratieclausule? Dat is een beding ofwel clausule opgenomen in een overeenkomst dat de wettelijke garantie of plicht van verkoper om schade te vergoeden gedeeltelijk of in zijn geheel uitsluit.

De derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid.
Wat wordt bedoeld met de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid? De derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid is twee keer vermeld in ons Burgerlijk

Wetboek in artikel 6:2 lid 2 en in artikel 6:248 lid 2 BW wat specifieker: een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Wanneer is zo’n regel (norm of clausule) onaanvaardbaar? Dat is geen louter zwart-wit antwoord, want het woord “onaanvaardbaar” is een open norm (het is een begrip dat een algemeen iets voorschrijft). Recent is hieromtrent een uitspraak gedaan door de rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2026:1364).

De inhoud van de zaak voor zover relevant in het kort

Het betreft hier de overdracht van een woning. Al ten tijde van de koop bestaat er discussie over de funderingen en vloeren in de aanbouwen. Verkoper heeft een oud bouwkundig rapport ter beschikking gesteld. Er worden naar aanleiding van dit rapport door koper vragen gesteld aan verkoper over de bouwkundige staat en het onderhoud van de aanbouwen en vloeren. Koper laat tevens zelf nog een bouwkundige keuring uitvoeren. De koop wordt gesloten met een zeer uitgebreide ouderdomsclausule. Ná de eigendomsoverdracht laat koper een deskundige langskomen om de aanbouwen en vloer te onderzoeken. Daaruit blijkt dat er gebreken zijn met betrekking tot de vloer en dat de herstelkosten zijn begroot €72.600.

Koper wil de schade vergoed krijgen van verkoper, omdat koper van mening is dat verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden en daarom geen beroep meer kan doen op de exoneratieclausule van de koopovereenkomst. Verkoper betwist dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden en beroept zich op de exoneratieclausule van de koopovereenkomst.

De toetsing
De rechtbank beoordeelt de clausule. Voor de beoordeling van zo’n clausule wordt veelal gekeken naar de gezichtspunten uit het arrest Saladin/HBU. De gezichtspunten zijn: de zwaarte van de schuld, de aard en ernst van de betrokken belangen, de aard en inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop het beding tot stand is gekomen, de mate waarin de wederpartij zich van de strekking bewust was.

De rechtbank oordeelde, voor wat betreft het exoneratiebeding (de clausule), dat het beding vergaand is, maar dat het beding rechtsgeldig is overeengekomen. De rechtbank laat met name de inhoud van het beding alsmede de gedragingen van partijen en daarmee de strekking zwaar wegen: “De eerste alinea van deze bepaling heeft tot doel de verwachtingen van de koper ten aanzien van de onroerende zaak te temperen in verband met de ouderdom ervan. De tweede alinea bevat echter een zelfstandige en ruimer geformuleerde exoneratie, waarin het ontbreken van eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst geheel voor rekening en risico van de koper wordt gelaten. Uit de tekst van deze bepaling blijkt niet dat de exoneratie zich beperkt tot ouderdomsgebreken. Dat de bepaling als geheel wordt aangeduid als ‘Ouderdomsclausule’ doet daar niet aan af. In de tweede alinea wordt bovendien verwezen naar de bouwkundige keuring die koper mocht uitvoeren en die ook is uitgevoerd voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Deze bouwkundige keuring zag op de gehele woning, inclusief beide aanbouwen. Ook gelet hierop kan het niet anders zijn dan dat de exoneratie van de tweede alinea van artikel 20 van de koopovereenkomst ziet op de gehele woning inclusief beide aanbouwen.”

De mededelingsplicht van verkoper werd eveneens niet overschreden. De rechtbank oordeelde naar vaststaande jurisprudentie. Als een koper duidelijke aanwijzingen heeft dat nader onderzoek nodig is, en hij laat dat onderzoek na, dan komt het risico van het gebrek voor zijn rekening. De uitkomst van de bouwkundige keuring had dus voor koper aanleiding moeten zijn om verder onderzoek te doen.

Concluderend

De toetsing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid is, zoals de rechtbank oordeelt, terughoudend. Het zijn zeer uitzonderlijke situaties waarin een beding door de rechter op grond van de derogerende werking als onaanvaardbaar wordt bestempeld. Voor de afweging van een geslaagd beroep op de derogerende van de redelijkheid en billijkheid is onder deze omstandigheden een nadelig financieel effect aan de zijde van koper onvoldoende.

Deze uitspraak is een bevestiging dat onder deze omstandigheden exoneratiebedingen in stand kunnen blijven bij financiële nadeligheden en dat de contractsvrijheid leidend is.