Nieuwbouwwoning? Let op het meer- en minderwerk!

De meerwerklijst. Een bekend begrip voor diegenen die een nieuwbouwwoning hebben gekocht. Een voorbeeld van een meerwerklijst is hier te vinden. Op die lijst vindt de koper de meerprijzen van bijvoorbeeld een (extra) dakkapel, extra stroompunten of een uitbouw. In sommige gevallen is op sprake van een minderwerklijst óf wordt separaat minderwerk overeengekomen. Bijvoorbeeld omdat je als koper in eigen beheer zorgdraagt voor de plafondafwerking of plaatsing van de keuken.

Het is van belang om bij meer- en minderwerk altijd goed op te blijven letten. Het laten bouwen van een nieuw huis vergt al genoeg aandacht. Discussies met de bouwer over de kosten van meer- en minderwerk wil je daar niet bij hebben. Daarom wijs ik hieronder op enkele aandachtspunten die bijdragen aan het maken van goede afspraken. Daarmee voorkom je vervelende verrassingen en discussies achteraf.

1. Verkrijg de meer- en minderwerklijst tijdig

Als de meer- en minderwerklijst niet bij de verkoopinformatie zit, vraag deze dan op bij de verkopende partij, doorgaans de verkopend makelaar. Zo weet je welke opties de bouwer aanbiedt, met welke bedragen de bouwer rekent én wat de mogelijkheden zijn. Heb je wensen die niet op de lijst voorkomen, bespreek deze dan met de bouwer en vraag hem ook wat de financiële gevolgen zijn van het gewenste meer- of minderwerk.

2. Verkrijg tijdig inzicht in de kosten

Niets is zo vervelend als onverwachte kosten tijdens de bouw of achteraf. Om ervoor te zorgen dat meer- en minderwerk niet tot financiële verrassingen leidt, adviseer ik om de meer- en minderwerklijst onderdeel te maken van de aanneemovereenkomst. Dat kan door deze lijst als bijlage aan te hechten en mede te ondertekenen. In het ideale geval heb je als koper op die lijst dan ook al aangegeven welke meer- en minderwerkopties je wilt afnemen. Ben je daar echter nog niet uit, dan ligt in ieder geval de prijs voor de opties vast. Ditzelfde geldt voor specifieke meer- of minderwerkafspraken die je als koper buiten de lijst om met de bouwer maakt.

3. Geef meer- en minderwerk tijdig door

Meer- en minderwerk moet in de regel voor een bepaalde datum worden doorgegeven. Opties die tijdig zijn doorgegeven, moet de bouwer uitvoeren tegen de overeengekomen bedragen. Opties die te laat zijn doorgegeven, mag de bouwer weigeren of daarvoor een hogere prijs presenteren. Als niet in de contractstukken staat voor welke datum het meer- en minderwerk doorgegeven moet worden, vraag dit dan na bij de bouwer of de verkopend makelaar.

4. Duidelijkheid

Zorg dat het meerwerk duidelijk omschreven wordt. Een optie: ‘dakkapel’ zegt niets over de wijze waarop de afwerking aan de binnenzijde plaats vindt. Een optie: ‘aanbouw’ zegt niets over het aantal stopcontacten, het al dan niet doorlopen van de vloerverwarming of de wandafwerking. Zorg dat deze zaken duidelijk omschreven worden vóórdat er een handtekening onder de meerwerklijst geplaatst wordt.

5. Prijzen

Zorg dat de prijs voor het meer- en minderwerk zo concreet mogelijk wordt bepaald. Bij voorkeur een vast bedrag. Voor bijvoorbeeld stuukwerk kan ook een vierkante meterprijs opgenomen worden, mits duidelijk is welke oppervlakten dan gestuukt moeten worden. Stem niet in met ‘bedragen op aanvraag’ of opties waarvan de prijs ‘nader wordt bepaald’. Vraag dan altijd eerst de prijs op, voordat je voor dergelijke opties tekent.

6. Meerwerk door derden

Meerwerkopties kunnen erg duur zijn. Een dakkapel voor een meerprijs van € 8.000,00, een garage voor € 20.000,00 of een watertappunt in de achtergevel voor € 700,00 zijn niet vreemd. Vergelijkbare opties kunnen door derden soms goedkoper uitgevoerd worden. Daar kunt u dus voor kiezen.  Nadelen die hier aan kleven, bespreek ik hierna onder tip 8.

7. Minderwerk

Bij minderwerk kies je ervoor om bepaalde standaardopties niet door de bouwer te laten uitvoeren. Uw wilt bijvoorbeeld niet dat de bouwer het plafond afwerkt, maar u wilt dit door een eigen aannemer laten stuken. Stem in dergelijke gevallen goed af hoe en wanneer het minderwerk wordt verrekend.

8. (Meer)werk in eigen beheer

Kopers die kiezen voor minderwerk, of kopers die ervoor kiezen om meerwerk door een eigen aannemer uit te laten voeren, dienen rekening te houden met de volgende aandachtspunten:

• Werkzaamheden die je zelf, of door een eigen aannemer wilt laten uitvoeren, kunnen in de regel pas na oplevering plaats vinden. De bouwer is namelijk verantwoordelijk voor de bouwplaats en wil daarom dus geen toegang verlenen aan externe aannemers vóór oplevering.
• Soms is het voordeliger om bepaalde wensen op basis van meerwerk door de bouwer te laten uitvoeren, in plaats van aanspraak te maken op een minderwerkvergoeding.
• Werk dat door de bouwer is uitgevoerd valt ook onder zijn aansprakelijkheid. Als door de koper zelf ingeschakelde aannemers meebouwen aan het huis, dan kunnen aansprakelijkheidsdiscussies ontstaan als zich een gebrek openbaart.
• Kosten voor meerwerk dat door de bouwer wordt uitgevoerd vallen ook onder de overeengekomen betalingscondities. Bij nieuwbouwwoning waarop de SWK, Woningborg of Bouwgarant van toepassing zijn, hoeft niet meer dan 25% aanbetaald te worden. De rest wordt betaald na oplevering.

• Meerwerk dat is uitgevoerd door de bouwer, valt ook onder zijn garantieverplichtingen en de waarborg van SWK, Woningborg of Bouwgarant.

9. Oplevering

De oplevering van de woning heeft te gelden als het moment waarop de koper het werk van de bouwer keurt. Dit is dus ook het moment waarop bepaald moet worden of het meerwerk door de bouwer is uitgevoerd conform afspraak. Als koper doe je er verstandig aan om je tijdens de oplevering te laten vergezellen van een bouwkundige. De gemiddelde koper heeft namelijk niet voldoende kennis om bouwkundige gebreken te signaleren. Zijn er gebreken? Dan moet de bouwer deze binnen 3 maanden herstellen. Zo lang de gebreken niet zijn hersteld, mag de koper 5% kan de koopsom in depot laten staan bij de notaris.

Een soortgelijke blog schreef ik eerder voor de bouwrechtpraktijk tussen professionele partijen. Ook daar vormen meer- en minderwerkdiscussies een onderdeel van de dagelijkse praktijk. Die blog kunt u hier lezen.

Vragen?

Gaat u een nieuwbouwwoning kopen of heeft u net een nieuwbouwwoning gekocht en wilt u advies op het gebied van meer- en minderwerk? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.