HUURRECHT – Parkeren, de zwerfplek krijgt vastigheid

Het huurrecht regelt de rechtsverhouding tussen huurders en verhuurders. Huurders van woonruimte en winkelruimte hebben verregaande huurbescherming. Huurders van overige (bedrijfs)ruimte hebben ontruimingsbescherming. Ook bevat de Wet regels in die gevallen dat men roerende zaken huurt, zoals een fiets of een auto. Één beschermingsbepaling hebben zij allen gemeen. Namelijk: koop breekt geen huur, ontleend aan artikel 226 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Als de verhuurder de verhuurde zaak verkoopt, dan gaat de huurovereenkomst ‘van rechtswege’ over op de koper. De koper wordt dan de nieuwe verhuurder.

Bevoegdheid Kantonrechter

Een andere belangrijke gemene deler, is dat men over huurgeschillen ‘in persoon’, dus zonder advocaat, kan procederen bij de Kantonrechter. Dat scheelt aanzienlijk in de proceskosten. Of het in bepaalde gevallen verstandig is om zonder advocaat te procederen, is een hele andere vraag. Zeker wanneer het gaat over de huur van het dak boven je hoofd.

In deze blog, wordt dieper ingegaan op de bevoegdheid van de Kantonrechter in geschillen die voortkomen uit de verhuur van parkeerplaatsen.

Huurders van parkeerplaatsen doen doorgaans een beroep op de Kantonrechter als zij een geschil hebben met de eigenaar van de garage waarin zij een parkeerplaats huren. Bijvoorbeeld omdat hun auto beschadigd is of omdat zij hinder ondervinden van overbezetting door een defect slagboomsysteem.

Eigenaren van de garages konden zich (tot voor kort) op het standpunt stellen dat de Kantonrechter niet bevoegd was om van het geschil kennis te nemen. Zij voerden dan aan dat geen sprake was van een huurovereenkomst – maar bijvoorbeeld van een stallingsovereenkomst – én dat de vordering van de eisende partij van onbepaalde waarde was, of juist hoger dan € 25.000,-. In die gevallen is dan namelijk de civiele rechter bevoegd én geldt verplichte procesvertegenwoordiging door een advocaat.

Bij vorderingen van onbepaalde waarde kan men denken aan een verzoek tot ontbinding van de overeenkomst. Bij een vordering met een beloop van meer dan € 25.000,- kan men denken aan een vordering tot schadevergoeding doordat een auto in de garage (behoorlijk) is beschadigd.

Of de Kantonrechter bevoegd is, kan dus afhangen van de vraag of de overeenkomst tussen de ‘autobezitter’ en de eigenaar van de parkeergarage te gelden heeft als een huurovereenkomst.

In het geval dat er sprake is van een huurovereenkomst, is de Kantonrechter namelijk altijd bevoegd. Het maakt dan niet meer uit of de vordering van onbepaalde waarde is of een beloop heeft van meer dan € 25.000,-.

Parkeerplek versus zwerfplek

Maar dan noemen we het toch gewoon een stallingsovereenkomst en geen huurovereenkomst? Nee, zo makkelijk gaat dat niet. Als de afspraken tussen partijen én wat hen voor ogen staat, maken dat in feite sprake is van een huurovereenkomst, dan is juridisch gezien simpelweg sprake van een huurovereenkomst. Het gevolg is dan dat de Kantonrechter bevoegd is om van geschillen kennis te nemen.

Of sprake is van een huurovereenkomst, was lange tijd afhankelijk van de vraag of er een specifieke parkeerplaats werd gehuurd, of dat er slechts een recht bestond op het gebruiksrecht van één beschikbare parkeerplaats (of meerdere) op een groter parkeerterrein. In het laatste geval  spreekt met ook wel van een ‘zwerfplek’.

Voor dat onderscheid werd lange tijd verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 6 maart 1964 (Dorvo/Herngreen). In dat arrest werd echter door de Hoge Raad niet uitgebreid stilgestaan bij de positie van de gebruiker van een parkeerplaats, maar beantwoorde de Hoge Raad (slechts) de vraag of de huur van een garagebox als huur gekwalificeerd diende te worden.

Kantonrechter Rechtbank Rotterdam 6 juni 2019

Op 6 juni 2019 deed de Kantonrechter van de rechtbank Rotterdam uitspraak in een bevoegdheidsincident. Daarbij legde zij de vinger op de zere plek.

Voor het bestaan van een huurovereenkomst zijn in feite maar twee dingen nodig. De verhuurder moet zich ertoe verbinden om een zaak in gebruik te geven aan de huurder, en de huurder moet zich verbinden tot een tegenprestatie, doorgaans het betalen van de huurpenningen. Bij het kwalificeren van de overeenkomst zijn het ‘in gebruik geven’ en het verrichten van ‘een tegenprestatie’ de doorslaggevende factoren.

Lange tijd werd aangenomen dat ook gewicht toe kwam aan ‘de zaak’ die in gebruik werd gegeven. In die zin dat die zaak voldoende bepaald moest zijn. Een onbepaald gedeelte van een parkeergarage zou daarom niet als huur kunnen kwalificeren. Dit volgt echter niet uit de wet of de rechtspraak. Evenmin blijkt dit uit de bedoelingen van de wetgever, zoals die zijn terug te vinden in de parlementaire geschiedenis.

Met het vorenstaande in het achterhoofd, is het vonnis goed leesbaar en de uitkomst niet verrassend. De Kantonrechter is van oordeel dat een overeenkomst waarin 100 onbepaalde parkeerplekken tegen betaling beschikbaar worden gesteld, aangemerkt moet worden als een huurovereenkomst. Aldus is de Kantonrechter bevoegd om van het geschil tussen huurder en verhuurder kennis te nemen.

Lees hier de gehele uitspraak van de Kantonrechter d.d. 6 juni 2019

Gevolgen voor de praktijk

Gaat het hier nu alleen om een bevoegdheidsdiscussie en de laagdrempeligheid van de rechtsgang? Het antwoord luidt ontkennend. Als de uitspraak van de Kantonrechter stand houdt, dan heeft dat ook gevolgen voor vastgoedtransacties. Bij verkoop van een parkeerterrein, parkeergarage of een pand met een gemengde bestemming, gaan de huurcontracten van de parkeerplaatsen van rechtswege over op de koper. Immers, koop breekt geen huur.

Soms is dat prettig. Zo hoef je namelijk niet met alle gebruikers van parkeerplaatsen nieuwe stallingsovereenkomsten te sluiten. Daarentegen kan het ook zo zijn dat de koper van een parkeerterrein er helemaal niet op zit te wachten dat alle huurovereenkomst van rechtswege op hem over gaan.

Wilt u meer informatie over de verhuur van parkeerplaatsen, of andere aan het huurrecht gerelateerde onderwerpen? Neemt u dan vrijblijvend contact met één van onze  huurrechtspecialisten.

Neem direct contact op